Terenurile situate în municipii (Ploiești, Câmpina, București, Timișoara, Cluj de exemplu), sau din proximitatea acestora (Blejoi, Păulești, Ariceștii Rahtivani de exemplu în Prahova) din județele puternic industrializate ( Prahova de exemplu) din zonele turistice (de pe Valea Prahovei – Sinaia, Bușteni, Azuga, Breaza de exemplu), se vând repede și, de multe ori, cu avans dat pe baza unei plimbări și a unei poze cu gardul. Apoi apar problemele: suprafața din acte nu e cea de pe teren, drumul de acces e de fapt al vecinului etc. Toate se puteau afla în două zile, cu cinci documente. Iată-le, în ordinea în care le ceri.
1. Extrasul de carte funciară – cine e proprietarul și ce sarcini are terenul
E primul lucru pe care îl ceri, înainte de orice discuție despre preț. Îți arată:
- dacă vânzătorul e chiar proprietarul, în ce cotă și în baza cărui act;
- suprafața înscrisă — și dacă există diferență între „din acte” și „măsurată”;
- categoria de folosință: curți-construcții sau arabil, pășune, livadă;
- sarcinile: ipotecă, interdicții, litigii, servituți, uzufruct.
Îl poți obține singur, online, în câteva minute — nu ai nevoie de acordul vânzătorului, cartea funciară e publică. Comandă-l pe numărul cadastral din anunț sau din actul pe care ți l-a arătat vânzătorul. Dacă vânzătorul „nu are la el” numărul cadastral sau te amână, e deja un semn.
Ce te oprește: litigiu notat, sechestru, proprietar decedat fără succesiune dezbătută, cote care nu adună 1/1. Ce se rezolvă, dar costă timp și bani: ipotecă (se radiază la plată), construcție neintabulată, suprafață neactualizată, categorie de folosință care trebuie schimbată.
2. Extrasul de plan cadastral – unde e terenul, de fapt
Extrasul de plan cadastral îți arată conturul terenului pe ortofotoplan, cu distanțele dintre puncte. Separat primești și un fișier cu extensia .csv, cu coordonatele terenului în sistemul național de referință. Suprapui asta cu ce vezi în teren:
- Terenul din plan atinge drumul? Sau între el și drum mai e o fâșie cu alt număr cadastral?
- Vecinii au cadastru?
3. Certificatul de urbanism – ce poți construi
Extrasul îți spune al cui e terenul; certificatul de urbanism (CU) îți spune ce ai voie să faci pe el. Îl cere oricine, de la primăria comunei, contra unei taxe care variază de la UAT la UAT. Ce cauți:
- Intravilan sau extravilan. În extravilan se construiește doar în condițiile prevăzute de lege și de PUG — de regulă anexe agricole, construcții pentru exploatații, obiective de utilitate publică, iar locuințe doar în situații limitate. Pentru o casă obișnuită ai nevoie de intravilan; introducerea prin PUZ durează de obicei 1–2 ani și nu e garantată.
- Zona funcțională din PUG — locuințe, industrie, agricol, zonă protejată. Un teren lângă rafinărie sau sub linia de înaltă tensiune are restricții pe care anunțul nu le menționează.
- POT și CUT — cât din teren poți acoperi și câte etaje. Pe un teren de 300 mp cu POT 30%, casa are maximum 90 mp la sol.
- Retragerile — cât trebuie să te retragi de la stradă și de la vecini. Pe un teren îngust de 12 m, retragerile de 3 m pe fiecare parte îți lasă 6 m de casă.
- Interdicții temporare de construire — zone unde se face un PUZ și nimeni nu primește autorizație până nu e gata.
Poți cere CU-ul chiar tu, înainte de cumpărare, sau îl ceri vânzătorului. Dacă e mai vechi de un an, ceri altul.
4. Drumul de acces – al cui e și cât de lat
Cea mai frecventă problemă la terenurile din Prahova, mai ales la loturile rezultate din dezmembrări. Verifici pe planul cadastral:
- Terenul are front direct la un drum public (înscris pe UAT sau pe stat)? Dacă da, ești liniștit.
- Accesul se face pe un drum privat cu alt număr cadastral? Atunci trebuie să existe o servitute de trecere înscrisă în cartea funciară în favoarea terenului tău (Partea III) sau drumul să fie în coproprietate cu tine. O promisiune verbală „e drumul nostru, treceți liniștiți” nu valorează nimic la autorizația de construire.
- Lățimea: regulamentul local de urbanism al fiecărei comune stabilește lățimea minimă a drumului de acces pentru autorizarea unei construcții (frecvent 3,5–4 m, uneori mai mult la loturi noi). Un drum sub această lățime înseamnă că autorizația se obține greu sau deloc — verifici în certificatul de urbanism.
5. Utilitățile și ce e sub pământ
Nu sunt în cartea funciară, dar le verifici înainte de avans:
- Curent: cel mai apropiat stâlp/post trafo și dacă rețeaua are capacitate. Un branșament nou la 200 m distanță costă zeci de mii de lei.
- Apă, canalizare, gaz: dacă există rețea pe stradă. Fără canalizare înseamnă fosă sau microstație — legal posibil, dar cu costuri și distanțe minime de respectat față de vecini și de fântâni.
- Conducte și cabluri care traversează terenul: gaz de presiune înaltă (Transgaz), petrol (Conpet — foarte frecvent în zona Ploiești), linii electrice aeriene. Au zone de protecție de 6–20 m în care nu construiești. Apar în certificatul de urbanism dacă primăria le are în evidență; dacă nu, le vezi pe planurile de coordonare pe care le cere proiectantul.
Cât costă și cât durează verificarea
- Extras CF + plan cadastral: online, în 1–2 zile lucrătoare, un cost sub 150 de lei pentru amândouă.
- Certificat de urbanism: taxa primăriei (variază de la UAT la UAT), până la 30 de zile.
- Verificare în teren de către un topograf autorizat (trasarea limitelor din plan pe teren): o zi de lucru, 1.000–1.500 de lei în funcție de teren.
Toate la un loc, sub 2.000 de lei și 2–4 săptămâni. Pentru un teren de 50.000–150.000 de euro, e cea mai bună investiție pe care o poți face în tranzacția asta.
De unde începi
Cu numărul cadastral din anunț. Comanzi extrasul de carte funciară și planul cadastral online — le primești pe email, semnate electronic de ANCPI — și citești Partea III. Dacă e curată, ceri certificatul de urbanism și, dacă terenul rămâne interesant, chemi un inginer geodez să traseze limitele. Noi facem toate trei etapele atât în Ploiești și în Prahova, cât și în toată țara; scrie-ne ca răspuns la emailul cu extrasul și îți spunem ce vezi în el.