Ai întâlnit într-un extras de carte funciară mențiunea „Imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă din cauza lipsei planului parcelar”?
Este firesc să apară imediat câteva întrebări: terenul poate fi cumpărat sau vândut? Există riscul ca amplasamentul să se schimbe? Se poate construi? Și, mai ales, cum poate fi radiată această mențiune?
În continuare explicăm ce înseamnă această situație și care sunt consecințele ei practice.
1. Ce înseamnă „imobil fără localizare certă”?
În cazul terenurilor retrocedate conform legilor proprietății, atunci când pentru tarlaua în care se află imobilul nu există un plan parcelar recepționat, prima înregistrare se poate realiza, în condițiile prevăzute de regulament, pe baza unui plan de încadrare în tarla.
În această situație, planul de amplasament și delimitare poartă mențiunea:
„Imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă din cauza lipsei planului parcelar.”
Pe înțelesul proprietarului, existența unei geometrii cadastrale nu înseamnă că poziția actuală a terenului este definitiv stabilită în cadrul întregii tarlale.
La întocmirea ulterioară a planului parcelar pot apărea modificări privind amplasamentul, geometria, dimensiunile laturilor și suprafața imobilului. Regulamentul prevede chiar obligația persoanei autorizate de a informa proprietarul asupra acestor consecințe.
2. Este această mențiune o sarcină a imobilului?
Nu trebuie confundată cu o sarcină înscrisă asupra proprietății.
Mențiunea descrie o situație cadastrală privind localizarea imobilului, determinată de lipsa planului parcelar recepționat.
Practic, problema nu este existența dreptului de proprietate, ci gradul de certitudine cu care imobilul este poziționat în cadrul tarlalei.
3. Pot să vând sau să cumpăr un asemenea teren?
Existența mențiunii nu trebuie interpretată, prin ea însăși, ca însemnând că terenul nu poate face obiectul unei tranzacții.
Pentru cumpărător este însă important să înțeleagă ce cumpără din punct de vedere cadastral și ce consecințe poate avea lipsa planului parcelar.
Înaintea unei achiziții este recomandată verificarea situației cadastrale a întregii tarlale, nu doar a geometriei afișate în extrasul de carte funciară.
Un cumpărător ar trebui să știe că, potrivit regulamentului, întocmirea ulterioară a planului parcelar poate conduce inclusiv la modificarea amplasamentului, geometriei, dimensiunilor laturilor sau suprafeței.
Înainte de achiziția unui teren, este util să știi și cum se citește corect un extras de carte funciară
4. Pot să construiesc pe un teren înscris fără localizare certă?
Aici situația trebuie analizată de la caz la caz.
Simpla existență a mențiunii nu este suficientă pentru a formula o concluzie generală privind posibilitatea autorizării unei construcții. Trebuie analizate situația cadastrală și urbanistică a imobilului, proveniența terenului și documentația solicitată de autoritatea competentă.
Există însă o prevedere importantă pentru imobilele care au trecut din extravilan în intravilan: regulamentul prevede posibilitatea radierii mențiunii la înscrierea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor, în condițiile prevăzute de acesta.
De aceea, înaintea cumpărării unui asemenea teren în scopul construirii, recomandăm verificarea situației concrete atât din punct de vedere cadastral, cât și urbanistic.
5. Cum se radiază mențiunea „Imobil fără localizare certă”?
Regulamentul prevede că mențiunea poate fi radiată în baza referatului întocmit de inspector și aprobat de inginerul-șef, în principal:
- după recepția planului parcelar de către oficiul teritorial;
- după înscrierea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a tuturor imobilelor din tarla, în condițiile regulamentului;
- la înscrierea construcțiilor, în cazul imobilelor care au trecut din extravilan în intravilan.
Prin urmare, radierea mențiunii nu se rezolvă în toate cazurile printr-o simplă cerere individuală a proprietarului. Trebuie stabilit mai întâi în care dintre situațiile prevăzute de regulament se încadrează imobilul.
Ce trebuie verificat înainte să cumperi un asemenea teren?
Mențiunea „imobil fără localizare certă” nu trebuie să conducă automat la concluzia că terenul nu poate fi cumpărat. Dar nici nu ar trebui ignorată.
Înaintea unei tranzacții este utilă analiza documentației cadastrale, a titlului de proprietate și a situației tarlalei, pentru a înțelege dacă poziția și geometria existente pot fi afectate de întocmirea ulterioară a planului parcelar.
TEAMCAD poate realiza analiza situației cadastrale a imobilului și a documentației existente înaintea unei tranzacții sau a inițierii unei lucrări cadastrale.
Prevederile referitoare la înscrierea imobilelor fără localizare certă și la radierea acestei mențiuni sunt reglementate de art. 75 din Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.