Ai o casă veche care nu este intabulată?

Ai o casă sau o anexă construită cu mulți ani în urmă, dar care nu este înscrisă în cartea funciară? Nu mai ai autorizația de construire sau nici nu știi dacă aceasta a existat?

Dacă respectiva construcție a fost realizată înainte de 1 august 2001, există o procedură specială pentru intabularea acesteia.

În multe situații, nu este necesară o acțiune în instanță. Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 permite intabularea acestor construcții în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.

Cum se intabulează o construcție realizată înainte de 1 august 2001?

Regula este prevăzută de art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, dreptul de proprietate se intabulează în baza:

• certificatului de atestare fiscală, care trebuie să cuprindă suprafața reală a construcției și a terenului aferent;
• documentației cadastrale întocmite în acest scop.

Cu alte cuvinte, pentru această categorie de construcții, legea nu condiționează intabularea de prezentarea autorizației de construire sau a certificatului de atestare a edificării.

Este necesară o acțiune în instanță?

În mod obișnuit, nu.

Dacă problema este că o construcție realizată înainte de 1 august 2001 nu este înscrisă în cartea funciară, simpla lipsă a autorizației de construire nu înseamnă că proprietarul trebuie să obțină mai întâi o hotărâre judecătorească.

Legea nr. 7/1996 prevede pentru aceste construcții mecanismul special de intabulare prezentat mai sus.

Instanța poate deveni necesară dacă există o problemă juridică distinctă, de exemplu dacă mai multe persoane pretind că sunt proprietarele construcției sau există un litigiu privind dreptul de proprietate.

Mai este valabilă această procedură după intrarea în vigoare a CATUC?

Da.

După intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC – au apărut întrebări privind posibilitatea utilizării în continuare a acestei proceduri.

În clarificările publicate în 2026, Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a confirmat că, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, mecanismul prevăzut de Legea nr. 7/1996 continuă să fie aplicabil.

Prin urmare, schimbarea legislației în domeniul construcțiilor nu a eliminat această posibilitate de intabulare.

De ce este atât de importantă data de 1 august 2001?

Pentru că procedura specială se aplică numai construcțiilor realizate în realitate înainte de această dată.

Nu este suficient ca o casă să pară veche sau ca proprietarul să declare pur și simplu că a fost construită înainte de 2001.

Data edificării trebuie să corespundă realității.

Acest lucru este important mai ales în cazul unei case fără autorizație de construire pentru care se dorește utilizarea procedurii speciale prevăzute pentru construcțiile vechi.

Cum poate fi verificată vechimea unei construcții?

În funcție de amplasamentul imobilului și de informațiile disponibile, pot fi analizate:

• ortofotoplanuri istorice;
• imagini aeriene;
• imagini satelitare istorice disponibile în Google Earth;
• documentații cadastrale mai vechi;
• evidențe fiscale;
• acte notariale și alte documente relevante.

Ortofotoplanurile și planurile cadastrale sau topografice sunt surse utilizate inclusiv în activitatea cadastrală.

Atunci când există dubii, este recomandată compararea mai multor surse, nu stabilirea vechimii unei construcții pe baza unei singure imagini.

Un exemplu simplu

Să presupunem că proprietarul declară că o casă a fost construită în anul 1998.

Dacă pe un ortofotoplan din anul 2005 terenul apare fără construcție, iar într-o imagine din anul 2010 apare clădirea existentă în prezent, există o neconcordanță care trebuie lămurită înainte de întocmirea documentației.

Trebuie ținut cont și de calitatea imaginilor. Rezoluția, vegetația, umbrele sau data exactă a zborului pot influența interpretarea.

Poți declara pur și simplu că o construcție este dinainte de 2001?

Nu.

Procedura prevăzută de Legea nr. 7/1996 nu reprezintă o modalitate prin care unei construcții mai noi îi poate fi atribuită o vechime fictivă pentru a beneficia de procedura aplicabilă construcțiilor vechi.

Dacă există îndoieli rezonabile privind anul edificării, acesta trebuie verificat.

În plus, declararea cu bună știință a unor informații nereale în documentele prezentate unei autorități poate avea consecințe juridice.

De aceea, înainte de întocmirea documentației cadastrale este important să fie stabilită perioada reală în care a fost realizată construcția.

Ce se întâmplă dacă o casă a fost construită după 1 august 2001?

Procedura descrisă în acest articol nu se aplică unei construcții realizate după această dată.

Pentru o asemenea construcție trebuie analizate documentele existente și procedura legală aplicabilă situației respective.

Din acest motiv, anul edificării trebuie verificat înainte de alegerea procedurii de intabulare.

Ce trebuie verificat înainte de întocmirea documentației?

Un prim pas este verificarea situației actuale a imobilului.

Dacă terenul este deja înscris în cartea funciară, un extras de carte funciară pentru informare permite verificarea datelor terenului, a proprietarilor și a construcțiilor care sunt deja înscrise.

Înainte de întocmirea documentației pentru intabularea construcției trebuie analizate, în principal, situația cadastrală și juridică a terenului, evidența fiscală a construcției, configurația și suprafața reală a clădirii, documentele existente și vechimea construcției, atunci când există neclarități.

O verificare făcută înainte de începerea lucrării poate evita alegerea unei proceduri nepotrivite și întocmirea unei documentații care ulterior nu poate fi recepționată de OCPI.

Întrebări frecvente

Pot intabula o casă veche dacă nu mai am autorizația de construire?

Da, poate fi posibil, dacă respectiva construcție a fost realizată înainte de 1 august 2001 și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.

Ce acte sunt necesare pentru intabularea unei construcții realizate înainte de 2001?

Procedura prevăzută de art. 37 alin. (2) are la bază certificatul de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, și documentația cadastrală întocmită în acest scop.

Trebuie să merg în instanță dacă nu am autorizația casei?

Nu doar pentru acest motiv. Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 există procedura specială prevăzută de Legea nr. 7/1996.

Dacă există însă un litigiu privind dreptul de proprietate, situația trebuie analizată separat.

Cum pot verifica dacă o casă a fost construită înainte de 2001?

În funcție de situație, pot fi analizate evidențele fiscale, actele existente, documentațiile cadastrale mai vechi, ortofotoplanurile, imaginile aeriene și imaginile istorice disponibile.

Se poate verifica vechimea unei construcții pe Google Earth sau pe ortofotoplanuri?

Da. În multe situații, imaginile istorice pot oferi indicii importante privind perioada în care construcția a apărut pe teren.

Acestea trebuie însă interpretate în funcție de data și calitatea imaginilor disponibile și, atunci când este necesar, comparate cu alte surse.

Ai o construcție veche care nu este intabulată?

TEAMCAD poate analiza situația imobilului indiferent de județul în care acesta este situat.

Ne poți transmite cartea funciară și documentele disponibile pentru o verificare preliminară. Stabilim dacă situația se poate încadra în procedura aplicabilă construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 și ce documente sunt necesare.

Atunci când există neclarități privind anul edificării, putem analiza și ortofotoplanurile și imaginile istorice disponibile.