Cum citești un extras de carte funciară – ghid pe părți, Unde trebuie să te uiți

Ai primit un extras de carte funciară — de la vânzător, de la bancă sau l-ai comandat tu — și te uiți la trei pagini de tabele cu prescurtări. Ghidul ăsta îți spune ce e pe fiecare pagină, ce contează și ce ar trebui să te oprească din a semna.

Ce este, pe scurt

Cartea funciară este registrul public în care statul, prin ANCPI, ține evidența fiecărui imobil: cine îl deține, cât de mare e și ce sarcini sunt înscrise asupra lui. Extrasul este o fotografie a acestei evidențe la o anumită dată și oră. Nu e un act de proprietate — e dovada a ceea ce scrie în registru despre acel imobil, acum.

Există două feluri:

• Extras pentru informare — îl poate cere oricine, pentru orice imobil, are caracter informativ. Ăsta e cel pe care îl comanzi online.
• Extras pentru autentificare — îl obține notarul înainte de semnarea unui contract; blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare ca nimeni altcineva să nu poată înscrie ceva între timp.

Pentru orice verificare înainte de a te angaja — cumpărare, închiriere, credit — extrasul pentru informare e suficient.

Antetul: cum știi că te uiți la imobilul corect

Sus, pe prima pagină, ai:

• Nr. cerere și data — momentul la care a fost generat extrasul. Un extras de acum 6 luni nu-ți spune nimic despre ce s-a întâmplat între timp.
• Carte funciară nr. — numărul cărții funciare, urmat de UAT (comuna, orașul sau municipiul). Același număr de CF există în mai multe localități, de aceea contează perechea CF + UAT, nu numărul singur.
• A. Partea I, B. Partea II, C. Partea III — cele trei secțiuni de mai jos.

Prima verificare, înainte de orice: numărul cadastral și adresa din extras trebuie să fie exact cele din contractul pe care urmează să-l semnezi. Sună banal, dar apartamentul 12 și apartamentul 21 au numere cadastrale diferite.

Partea I – Descrierea imobilului

Aici e „ce” se vinde.

• Nr. cadastral / Nr. topografic — identificatorul unic al imobilului. Numărul cadastral e cel modern (de regulă 3–6 cifre); numărul topografic apare la imobilele vechi din Ardeal și Banat.
• Suprafața — la terenuri vei vedea uneori două valori: „din acte” și „măsurată”.
• Categoria de folosință — curți-construcții, arabil, pășune, fâneață, pădure.
• Intravilan / extravilan — destinația terenului; practic, aici găsim primul filtru cu privire la ce construcții putem edifica.
• Construcțiile (C1, C2…) — fiecare clădire înscrisă, cu suprafața construită, regimul de înălțime (P+1, P+M) și destinația. Dacă vezi o casă pe teren, dar în extras nu apare nicio construcție, casa nu e intabulată — nu poate fi vândută ca atare și nici ipotecată. E o problemă rezolvabilă, dar trebuie știută înainte de preț.
• La apartamente: suprafața utilă, numărul de camere, cota-parte din părțile comune și din teren. Dacă cota din teren lipsește, întreabă de ce.

Partea II – Proprietarii

Aici e „al cui” e.

Fiecare rând e o înscriere, cu un număr de ordine și data. Vezi:

• Numele proprietarului (sau al proprietarilor) și cota — 1/1 înseamnă proprietar unic sau mai mulți proprietari în devălmășie; 1/2 și 1/2 înseamnă doi coproprietari, amândoi trebuie să semneze.
• Actul în baza căruia s-a înscris — contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, act de donație. Cu numărul și data actului.
• Bun comun / bun propriu — la persoane căsătorite. „Bun comun” înseamnă că semnează și soțul, chiar dacă nu apare pe rândul de proprietar.

Semne care trebuie să te pună pe gânduri: vânzătorul nu e persoana din Partea II; proprietarul e decedat și nu s-a dezbătut succesiunea (apare tot numele defunctului); cote care nu adună 1/1 etc.

Partea III – Sarcinile

Aici sunt sarcinile înscrise asupra imobilului. E partea pe care mulți o sar, și e cea mai importantă.

• Ipotecă — imobilul garantează un credit. Se vinde, dar creditul trebuie stins la semnare, iar banca vânzătorului trebuie să dea acordul de radiere. Vezi valoarea și creditorul.
• Interdicție de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare — vin de obicei împreună cu ipoteca. Cât timp există, nu poți face nimic cu imobilul fără acordul băncii.
• Litigiu notat — cineva a dat în judecată în legătură cu acest imobil. Nu cumperi până nu se rezolvă, indiferent ce spune vânzătorul.
• Drept de uzufruct / abitație — o altă persoană are dreptul să folosească imobilul (des la donații între părinți și copii). Cumperi imobilul, dar nu poți intra în el cât timp uzufructuarul trăiește.
• Servitute — de trecere, de vedere, de utilități. Vecinul are dreptul să treacă pe terenul tău sau tu pe al lui. Verifici pe plan pe unde.
• Sechestru, urmărire silită, insolvență — te oprești.
• Promisiune de vânzare notată — vânzătorul s-a angajat deja față de altcineva.

Dacă Partea III scrie „Nu sunt”, asta vrei să vezi.

Ce nu-ți spune extrasul

• Unde sunt limitele în teren. Pentru asta e extrasul de plan cadastral (imobilul pe ortofotoplan, cu coordonate) și, dacă vrei certitudine, o trasare făcută de un inginer geodez.
• Dacă poți construi și ce. Asta e treaba certificatului de urbanism.
• Datorii la asociație, la primărie, la furnizori. Nu apar în cartea funciară.
• Ce s-a întâmplat după data eliberării. O ipotecă înscrisă mâine nu e în extrasul de azi.

Ce faci cu ce ai găsit

Dacă extrasul e curat și datele bat cu ce ți s-a spus, mergi mai departe. Dacă ai găsit o suprafață diferită, o construcție neintabulată, un proprietar care nu mai trăiește sau o sarcină despre care nu ți s-a spus — nu e neapărat sfârșitul, dar e un cost și un timp pe care trebuie să le pui în discuție înainte de preț. Toate se rezolvă prin lucrări cadastrale sau acte notariale, iar cine le face îți poate spune cât durează și cât costă.

Poți comanda extrasul de carte funciară online pentru orice imobil din România și îl primești pe email, semnat electronic de ANCPI. Iar dacă găsești o problemă în el, ne scrii ca răspuns la același email — o citim și îți spunem ce e de făcut.